ЗПИФы недвижимости
Спикер
Рынок ЗПИФ: стоимость чистых активов, доходность и ликвидность фондов для квалифицированных инвесторов.
Смотреть на RUTUBE (откроется в новой вкладке)Инвестиции · Стратегия · Реальные активы
Валентин
Грачёв
Инвестиционный и стратегический аналитик
Из сложного актива
в обоснованное решение.
Анализирую рынок, строю финансовую модель, проверяю риски и готовлю аргументы для решения собственника или инвестиционного комитета.
Сейчас
Приоритет - постоянная роль в инвестиционной или стратегической команде. Сейчас работаю над проектом RUN365; отдельные проектные задачи рассматриваю выборочно.
01Избранные кейсы
Шесть типов задач.
Одна дисциплина работы с неопределённостью.
RUN365 · с июля 2025Текущий проект
Новый сайт и AI-консультант RUN365
Результат
Подготовка к публичному релизу
Новый сайт сети и AI-консультант по подбору беговой обуви почти готовы к публичному релизу. Предметная экспертиза переведена в данные, правила и тесты.
Моя роль
Стратегия развития и операционная аналитика сети. Новый сайт и AI-консультант: продуктовая постановка, модель данных, логика подбора и диалога, ограничения, регрессионные тесты и QA. Разработка и код - инженерная команда.
С кем работал. Руководство сети и команда разработки.
Постановка продуктаМодель данныхПравила подбораРегрессионные тесты
Смежный опыт
- Стратегия развития и операционная аналитика сети: аренда площадей, продажи, интернет-ресурсы
- Коммуникация со «Сколково» и обсуждение потенциальной интеграции RUN365 в экосистему спортивных технологий.
- Подготовка совместного забега со «Сколково»: разработка трассы и организационные согласования. Забег не состоялся.
Ход работы
Ход работы
Контекст
Новая версия сайта сети беговых магазинов. Задача: перенести экспертизу продавца в цифровой подбор обуви без потери качества. Параллельно работал над стратегией развития и операционной аналитикой сети.
Модель
Модель данных, база знаний, обязательные вопросы, логика диалога.
Риски
Неверные рекомендации и выдуманные факты: правила и ограничения ответов, регрессионные тесты, показатели качества.
Постановка продукта
Вместе с командой разрабатываю новую версию сайта с AI-консультантом как единую систему подбора. Моя роль - продуктовая постановка; разработка и код - инженерная команда.
Итог
Демоверсия сайта доступна; сайт и AI-консультант почти готовы к публичному релизу. Заданы обязательные вопросы до первой рекомендации, сценарии завершения диалога и регрессионные тесты.
Эйлер · 2025
Аналитика ЗПИФ недвижимости и рынка ЦФА
Результат
Регулярная аналитика фондов
Тематические обзоры, прогноз рынка ЦФА и материалы для профессиональной аудитории. Соавтор отчётов «Вложения фондов» и «Недельные нетто-притоки».
Моя роль
Соавтор инвестиционных идей по ЗПИФ: от модели и тезиса до рекомендации клиентам. Вместе с руководителем направления - наполнение раздела фондов в «Андромеде»: аналитика, визуализация и структура данных.
С кем работал. Продукты, продажи, риски, юридический блок и IT; управляющие компании, банки и профессиональные инвесторы.
NAVДенежные потокиИнвестиционные идеиЦФА
Смежный опыт
- Участие в сделках с ЗПИФ недвижимости на раннем этапе развития сегмента (NF Group)
Ход работы
Ход работы
Контекст
ЗПИФ недвижимости как инструмент для квалифицированных инвесторов. Задача: регулярная независимая аналитика.
Модель
NAV, денежные потоки, доходность, чувствительность. Оценка состава и стоимости имущества фондов.
Риски
Качество активов, ликвидность паёв, концентрация. Сравнение стратегий и портфелей: склады, офисы и торговая недвижимость.
Аналитические материалы
Соавтор отчётов «Вложения фондов» и «Недельные нетто-притоки», серия тематических обзоров по ЗПИФ и прогноз по рынку ЦФА.
Итог
Модели NAV и денежных потоков использованы для сравнения фондов по сегментам и регулярного аналитического покрытия. Подготовлены инвестиционные идеи по ЗПИФ в соавторстве.
NF Group · 2023–2024
Сделки в складской и индустриальной недвижимости
Результат
Аренда и мандаты
Закрытые сделки аренды складов на ≈13 тыс. м², 15+ агентских договоров и эксклюзивный мандат на продажу производственного объекта.
Моя роль
Модели объектов, переговоры и сопровождение до подписания. После повышения до инвестиционного консультанта - собственные объекты и клиенты.
С кем работал. Собственники, девелоперы, арендаторы и инвесторы.
Модели объектовМеморандумыПереговорыСопровождение сделок
Смежный опыт
- Экономика складов, индустриальных парков и light industrial для комитетов девелопера (ПИК / Parametr, 2024)
Ход работы
Ход работы
Контекст
Собственники складов и индустриальных объектов, арендаторы и инвесторы. Задача: довести сделки до подписания и получить мандаты.
Модель
Модели объектов и земли: бюджет, NOI, NPV/IRR, cap rate, окупаемость, сценарии. Меморандумы и тизеры.
Риски
Ставки, вакантность, сроки экспозиции. Проверка рыночных допущений.
Согласование условий
Переговоры с собственниками, арендаторами и инвесторами, согласование условий, агентские и эксклюзивные договоры.
Итог
Условия согласованы с собственниками и арендаторами, договоры подписаны.
ГК «Мангазея» · 2019–2023
Тульская: экономика участка до приобретения
Результат
Материалы для приобретения
Участок приобретён.
Моя роль
Готовил экономику участка на Тульской и материалы для решения о его приобретении: модель со сносом существующей застройки, конкурентный анализ и мониторинг локации.
Сегодня на этой площадке Мангазея развивает АУРУ и планирует офисный центр.
С кем работал. Руководство группы и управление по стратегии и инвестициям.
Финансовая модельАнализ локацииСценарииИнвестиционные материалы
Смежный опыт
- Потоковая оценка 10+ участков в неделю в пиковые периоды
- Два участка под нежилую застройку переданы в проработку в ПИК / Parametr (2024). Сделки группы не состоялись; позднее участки приобрели другие девелоперы.
Ход работы
Ход работы
Контекст
Участок с существующей застройкой под жилой и офисный проект. Вопрос: стоит ли приобретать участок и при каких параметрах проекта.
Модель
Финансовая модель проекта с расчётом сноса существующей застройки и сценариями по продукту и срокам.
Риски
Стоимость сноса, градостроительные ограничения, чувствительность экономики к цене и срокам.
Инвестиционные материалы
Экономика участка и сценарии его использования сведены в материалы для инвестиционного решения.
Итог
Материалы подготовлены для решения о покупке. Участвовал в сделке по приобретению участка.
ГК «Мангазея» · 2019–2023
Корпоративный венчур: Mind&Machine
Результат
От отбора к инвестиции
Инвестиция в Mind&Machine стала первой публично объявленной венчурной инвестицией МТех.
Моя роль
На стороне инвестора работал с рынком, бизнес-моделью и инвестиционными материалами. Участвовал в коммуникации по гранту.
С кем работал. Команды стартапов, руководство направления, юристы группы и эксперты «Сколково».
СкринингАнализ бизнес-моделиИнвестиционные запискиПереговоры
Смежный опыт
- M&A: поиск и оценка целей, DCF, материалы для инвесткомитета и банков
- Стажёр по работе с партнёрами Технопарка «Сколково», 2018
Ход работы
Ход работы
Контекст
Поиск технологических компаний под задачи группы. База 100+ компаний с привлечением экспертизы «Сколково».
Модель
Анализ бизнес-моделей и рынков, инвестиционные записки для инвесткомитета.
Риски
Зрелость технологии, экономика внедрения, команда.
Подготовка инвестиции
По Mind&Machine (WFM / HR-tech, резидент «Сколково»): инвестиционные материалы и коммуникация по гранту на стороне инвестора. В корпоративном венчуре в целом: участие в DD, term sheet и SHA с юристами, постинвестиционный мониторинг.
Итог
Из базы до переговоров дошли ≈10 команд. По Mind&Machine подготовлены материалы для входа на стороне инвестора.
ГК «Мангазея» · 2019–2023
Газовый актив
Результат
Модель для решения
Сопоставлены два сценария монетизации: розничная сеть и реализация СПГ. Модель защищена перед руководством газового направления и директором по стратегии и инвестициям.
Моя роль
Финансовая модель монетизации и анализ рынка газомоторного топлива. Проверка чувствительности к капитальным затратам, спросу и ценам.
С кем работал. Руководство газового направления и дирекция по стратегии и инвестициям.
Финансовая модельАнализ рынкаСценарииЧувствительность
Смежный опыт
- Оперативный контроль производственных планов: отчётность, отклонения, корректирующие меры
- Диагностика операционной эффективности аграрного направления
Ход работы
Ход работы
Контекст
Как монетизировать газовый актив группы. Варианты: розничная сеть и реализация СПГ.
Модель
Финансовая модель монетизации, анализ рынка газомоторного топлива, сценарии.
Риски
Капитальные затраты, спрос и цены. Чувствительность к ключевым предпосылкам.
Сравнение сценариев
Сопоставление двух сценариев монетизации в одной финансовой модели для обсуждения с руководством.
Итог
Модель защищена перед руководством направления и директором по стратегии и инвестициям.
02Масштаб
Опыт в цифрах.
около 13 тыс. м²
по закрытым сделкам аренды складов
NF Group · 2023–2024Сайт компании
(откроется в новой вкладке)15+ договоров
агентские договоры в недвижимости
NF Group · 2023–2024Сайт компании
(откроется в новой вкладке)10+ участков
в неделю в пиковые периоды оценки
Мангазея · 2019–2023Сайт компании
(откроется в новой вкладке)100+ компаний
в базе корпоративного венчура
Мангазея · 2019–2023Сайт компании
(откроется в новой вкладке)около 10 команд
переговоры по технологическим проектам
Мангазея · 2019–2023Сайт компании
(откроется в новой вкладке)около 90 гостей
на клубной встрече инвесторов
Эйлер · 2025Видео встречи
(откроется в новой вкладке)03Опыт
Роли и ответственность.
От текущей проектной работы
к первым профессиональным задачам.
01Проектная работаНезависимые проектыс 202502Фонды и ЦФАЭйлер202503Девелоперская экономикаПИК / Parametr202404Сделки в недвижимостиNF Group2023–202405Стратегия и инвестицииМангазея2019–202306Ранний опытСколково и первые проекты2018–2020
с 2025Независимые проектыСтратегия, финансовая аналитика и AI-методологияRUN365: стратегия, новый сайт и AI. Европейский рынок: финансовая модель и анализ рынка.
Проектная работа
С июля 2025. RUN365: стратегия, новый сайт и AI-продукт. Отдельный проект для архитектурно-девелоперской компании в Европе: финансовая модель и анализ рынка.
Контекст компанииRUN365: демо нового сайта (откроется в новой вкладке)
- RUN365: постановка AI-консультанта по подбору обуви, формализация экспертизы, модель данных и база знаний, RAG, логика диалога, guardrails, регрессионные тесты и KPI качества. Методология: Экспертиза → Данные → Правила → Тесты.
- Спецификация подбора: семейства моделей и бренды, параметры обуви, база знаний, обязательные вопросы до первой рекомендации и сценарии завершения диалога. Разработка и код: инженерная команда.
- Аудит структуры каталога и параметров подбора RUN365; требования к поиску, фильтрам, UX, конверсии и интеграции. Вместе с командой разрабатываю новую версию сайта с AI-консультантом как единую систему подбора. Демоверсия сайта доступна. Сайт и AI-консультант почти готовы к публичному релизу.
- Стратегический и финансовый консалтинг RUN365: стратегия развития, экосистема «единого окна» для бегуна, клиентская аналитика (конверсии, LTV, retention), недвижимость под расширение.
- Финансовая модель и анализ рынка для архитектурно-девелоперской компании в Европе.
- RUN365 и «Сколково»: выстроена коммуникация, обсуждалась потенциальная интеграция в экосистему спортивных технологий. Участие в подготовке совместного забега: разработка трассы и организационные согласования. Забег не состоялся.
2025ЭйлерАналитик, управление разработки стратегии (Associate)Фонды, ЦФА, инвестиционные идеи и публичные материалы.
Штатная роль
01.2025–07.2025
Аналитик, управление разработки стратегии.
Корпоративный уровень Associate, equity / fund research.
Независимая аналитическая компания. Клиенты: управляющие компании, банки, НПФ и family offices. «Андромеда»: терминал для профессиональных участников рынка.
- Участие в построении регулярного независимого покрытия ЗПИФ недвижимости: NAV, денежные потоки, доходность и чувствительность; состав и стоимость имущества фондов, сравнение стратегий и портфелей по сегментам. Сегменты: склады, офисы и торговая недвижимость.
- Соавтор ежемесячного «Вложения фондов» и еженедельного «Недельные нетто-притоки». Запустил серию тематических обзоров по ЗПИФ и прогноз по рынку ЦФА. Исследования команды по этим направлениям освещались в РБК и «Ведомостях».
- Соавтор инвестиционных идей по ЗПИФ от модели и тезиса до рекомендации клиентам. Аналитика рынка доверительного управления и коллективных инвестиций для управляющих компаний, банков, частных и квалифицированных инвесторов.
- Вместе с руководителем направления - наполнение раздела фондов в «Андромеде»: аналитика, визуализация и структура данных; материалы для совета директоров и инвестиционных комитетов с учётом требований Банка России.
- Аналитика к утренним звонкам и еженедельная сводка для закрытого комитета ключевого клиента; взаимодействие с продуктами, продажами, рисками, юридическим блоком и IT.
- Подготовка и участие в съёмках публичных видеоформатов компании по фондам. Соорганизация Эйлер-клуба «Как инвестировать в ПИФы» 16 апреля 2025: программа и спикеры, приглашение и подтверждение аудитории, партнёрства, продвижение через Timepad, дизайн и маркетинговая стратегия с профильными командами. На встрече было около 90 гостей.
- По моей оценке, подготовка части регулярной отчётности ускорилась примерно вдвое: Excel-модели, парсинг, единые шаблоны и AI-инструменты.
- Корпоративная программа по сложным переговорам и разрешению конфликтных ситуаций, 2025.
2024ПИК / ParametrСтарший инвестиционный аналитик → Руководитель проектов (Parametr)Экономика проектов и материалы для комитетов.
Штатная роль
07.2024–09.2024
Старший инвестиционный аналитик, управление аналитики инвестиционно-девелоперских проектов.
10.2024
Руководитель проектов (Parametr), управление подготовки нежилых проектов, блок развития земельных активов.
Повышение до руководителя проектов примерно через 2,5 месяца. Взаимодействие аналитической дирекции с Parametr по нежилым проектам.
- Оценка эффективности коммерческой, индустриальной и жилой недвижимости: экономика на уровне актива, риски и выводы. Склады, индустриальные парки, light industrial, торговые и многофункциональные объекты.
- Предложения по стратегии приобретений; сопоставимые параметры, материалы для высшего руководства по проектам и портфелю.
- Допущения, риски и аргументация для девелоперских и инвестиционных комитетов; доработка структуры материалов для комитетов.
- Два участка под нежилую застройку отобраны и переданы в проработку; встречи с собственниками участков, партнёрами и консультантами. Сделки группы не состоялись. Позднее участки приобрели другие девелоперы.
- Информационная поддержка ранее приобретённых проектов.
2023–2024NF GroupИнвестиционный аналитик → Инвестиционный консультантСделки, модели и инвестиционные материалы для клиентов.
Штатная роль
06.2023–01.2024
Инвестиционный аналитик.
02.2024–06.2024
Инвестиционный консультант, департамент индустриальной и складской недвижимости, земли.
Повышение до инвестиционного консультанта примерно через 8 месяцев.
Контекст компанииNF Group: о компании (откроется в новой вкладке)
- Закрытые сделки аренды складов на ≈13 тыс. м², 15+ агентских договоров и эксклюзивный мандат на продажу производственного объекта.
- После повышения - собственные объекты и клиенты. Поиск клиентов, сбор документов, согласование условий и сопровождение до подписания; переговоры с собственниками, девелоперами, крупными арендаторами и инвесторами.
- Модели складских и индустриальных объектов и земли: бюджеты, операционные показатели, налоги, NOI, NPV/IRR, cap rate, окупаемость, сценарии и чувствительность. Меморандумы, брифы и тизеры.
- Мониторинг ставок, вакантности и спроса, прогнозы рынка. Ведение и модернизация CRM: объекты, клиенты, статусы сделок, отчётность департамента.
- Участие в сделках с ЗПИФ недвижимости на раннем этапе развития сегмента; консультирование команды по инвестиционной составляющей.
- Подготовка материалов и организация юбилейной XX складской конференции NF Group. Корпоративные программы Industrial Sales и продвинутые переговоры с ключевыми клиентами, 2023.
2019–2023ГК «Мангазея»Младший специалист → СпециалистСтратегия, модели и инвестиционные решения группы.
Штатная роль
Начинал стажёром до оформления в апреле 2019.
04.2019–12.2021
Младший специалист, управление по стратегии и инвестициям.
01.2022–04.2023
Специалист, управление по стратегии и инвестициям.
Золотодобыча, газ, девелопмент, АПК и технологическое подразделение.
Контекст компанииГК «Мангазея»: о группе (откроется в новой вкладке)
- Участие в формировании корпоративной стратегии и стратегических сессиях; анализ рынков присутствия и новых возможностей роста: ёмкость, конкуренты, ценообразование.
- M&A: поиск и предварительная оценка целей, DCF/NPV/IRR, материалы для переговоров, сделочных документов, инвесткомитета и первых лиц. Работа с банками: материалы для финансирования и ответы на запросы кредиторов.
- Сложные финансовые модели по отраслям группы: денежные потоки, NPV/IRR, окупаемость, сценарии и чувствительность. Модель монетизации газового актива через розничную сеть и СПГ; анализ рынка газомоторного топлива и защита перед руководством.
- Оперативный контроль производственных планов: отчётность, отклонения, корректирующие меры. Диагностика операционной эффективности аграрного направления; предложения вошли в программу повышения эффективности.
- Корпоративный венчур: база 100+ технологических компаний с экспертизой «Сколково», инвестиционные записки, переговоры с ≈10 командами в агротехе, промышленных технологиях и HR-tech.
- Mind&Machine, WFM / HR-tech, резидент «Сколково»: рынок, бизнес-модель, инвестиционные материалы, коммуникация по гранту на стороне инвестора. Инвестиция стала первой публично объявленной венчурной инвестицией МТех. В корпоративном венчуре в целом участвовал в due diligence, подготовке term sheet и SHA совместно с юристами группы, постинвестиционном ежемесячном мониторинге расходов, портфельном контроле и организации пилотов.
- Земля под жильё и офисы: 10+ участков в неделю в пиковые периоды, анализ локаций, конкурентов и градостроительных ограничений, рекомендации по сделкам. Тульская: модель со сносом, материалы для решения и участие в приобретении. Сегодня на этой площадке Мангазея развивает АУРУ и планирует офисный центр.
- Макрообзоры, сценарии и презентации для первых лиц; отраслевые и венчурные конференции, переговоры с партнёрами и инвесторами.
2018–2020Ранний опытСколково, недвижимость, свои проектыПартнёры, арендаторы и цифровые сервисы.
2018
Технопарк «Сколково»
Стажёр по работе с партнёрами
Организация встреч первых лиц и иностранных делегаций, поддержка резидентов, участие в организации Startup Village и форума «Открытые инновации».
Сколково: сайт фонда (откроется в новой вкладке)01.2018–03.2020
Арендный бизнес коммерческой недвижимости, Жуковский
IT-специалист
Анализ ставок и портретов целевых арендаторов, переговоры, подготовка договоров, база объектов и арендаторов (Excel/CRM), сводки для собственника. Участие в заключении долгосрочного договора аренды торгового помещения с федеральной розничной сетью.
2018–2020
Собственные проекты
Цифровые сервисы и контент
Онлайн-сервис путешествий: сайт, travel-бот, партнёрства, воронка продаж. Авторский Telegram-канал о финансах и инвестициях: контент, реклама, консультирование частных клиентов.
2018
Т-Банк
Отбор и обучение
Прошёл конкурсный отбор, обучение в корпоративном учебном центре и итоговое тестирование.
04Экспертиза и публичная практика
Инвестиции в диалоге.
Видео о фондах и участие
в профессиональных встречах.
Фонды денежного рынка 2025
Соинтервьюер и модератор
Итоги и перспективы рынка, причины роста, факторы популярности инструмента и критерии выбора фонда.
Смотреть на RUTUBE (откроется в новой вкладке)
Как инвестировать в ПИФы
Соорганизатор в составе команды
Около 90 гостей. ПИФ, ЗПИФ, pre-IPO в ЗПИФ, налоги, золото, коллективные инвестиции и денежный рынок.
Смотреть на RUTUBE (откроется в новой вкладке)Аналитика команды «Эйлера» в СМИ
Публикации по фондам недвижимости и цифровым финансовым активам за период моей работы в компании.
Экспертная практика
НИУ ВШЭ
Приглашённый эксперт экзаменационной комиссии магистерского НИС НИУ ВШЭ «Современные методы аналитики и визуализации данных» (2025).
Образование
2024
Университет «Синергия»
Финансовый менеджмент
2021
НИУ ВШЭ
Бизнес-информатика
Компетенции и инструменты
Моделирование и оценка
DCF, NPV/IRR, сценарии, чувствительность, окупаемость.
Коммерческая недвижимость
Экономика участка и объекта, сделки, NOI и cap rate.
Фонды и ЦФА
ЗПИФ: NAV, денежные потоки и сравнение портфелей. ЦФА: тематические обзоры и прогноз рынка.
Сделки и переговоры
Меморандумы, term sheet и SHA, DD с юристами, работа с банками.
AI-методология
Модель данных, база знаний и RAG, guardrails, тесты и QA.
Инструменты
Excel, PowerPoint, SQL и Python базово, LLM, RAG, n8n, BotHelp.
Языки
Русский: родной; Английский: C1; Французский: A1.
Профессиональное развитие
- 2025 · Эйлер: сложные переговоры и разрешение конфликтных ситуаций.
- 2025 · «Сколково»: углублённый интенсив по генеративным алгоритмам и ИИ.
- 2025 · Самостоятельная программа по применению генеративного ИИ, автоматизаций и RAG в аналитике.
- 2023 · NF Group: Industrial Sales и продвинутые переговоры с ключевыми клиентами.
- 2022 · Чемпионаты по переговорам: подготовка и участие.
- 2020 · Soft Skills Lab: переговоры и публичные выступления.
- Клуб управленческих поединков НИУ ВШЭ.
За пределами работыКМС по плаванию · марафоны и трейлы · MTB · золотой знак ГТО
05Совместная работа
Роль в команде.
Задача с перспективой.
Открыт к разговору о роли в команде и адресным проектным задачам.
Приоритет
Включиться в команду
Постоянная роль в инвестиционной или стратегической команде: старший инвестиционный аналитик, инвестиционный менеджер или associate. Фонды и управляющие компании, банки, девелопмент, промышленные группы.
Также возможна проектная работа
Разобрать актив или сделку
Рынок, экономика и риски участка или объекта под покупку. Непубличная компания под вход или партнёрство: оценка, проверка гипотез и структура.
Собрать модель и материалы
Актив под продажу или привлечение банковского финансирования: модель, сценарии и аргументы для решения.
Спроектировать логику AI-продукта
Операционный процесс: экспертиза, данные, правила и тесты вместе с инженерной командой.
Резюме
Материалы
Избранные примеры работ могу предоставить для ознакомления по запросу. Возможность, состав и формат согласуем индивидуально с учётом конфиденциальности и прав на материалы.
Рекомендации
Рекомендации от бывших руководителей и старших коллег, включая генеральных директоров и партнёров компаний, доступны по запросу.
Профиль для ИИ-ассистента
Полный текст опыта, кейсов и компетенций для ChatGPT, Claude или другого ассистента.